华夏时报记者董红艳李贝贝北京报道
在“房住不炒”、持续城镇化以及房地产新发展模式的背景下，住房租赁市场的地位愈发凸显。近期，在主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国住房租赁发展论坛上，业内多方对住房租赁市场的发展前景、存在的问题以及解决路径进行了探讨。
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《华夏时报》记者了解到，虽然住房租赁市场前景广阔，但是当下行业“内卷”严重，民营企业发展存在诸多困惑。对于这种情况，业内多方表示，住房租赁市场的发展应该注重差异化产品策略，“提供各种层次的租赁产品”，同时也应该注重发挥市场的主导作用，并防范相关运营风险。
行业“内卷”严重
房地产行业的高杠杆、高负债、高周转的发展模式已经难以为继。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，截至2021年末，我国房地产开发企业负债总额达到91万亿元，是2002年的37倍，相当于当年GDP的80%。业内认为，购房者的看涨预期还在持续下滑，房地产行业旧的发展模式亟待调整。
对于房地产新的发展模式，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强向《华夏时报》记者指出，在房地产业新发展模式中，住房租赁将唱主角。房地产开发建设，不再都是一卖了之，而是逐渐增加长期持有、出租经营的比重。中国宏观经济研究院研究员刘琳认为，过去房地产发展模式都是以销售和购买为主。新模式下，建设部门要求从增量和存量并重入手，消费方式是租购并举，租购并举在新模式中具有非常重要的作用，它代表一种住房消费方式转变。
新发展模式之下，住房租赁市场前景广阔。据弗若斯特沙利文预测，到2027年我国租赁公寓市场规模将达到2.6万亿元，集中式长租公寓市场规模达到1366亿元，复合年增长率将达到21.7%。
“政府要推进租赁住房建设，很重要的一个抓手就是要培育机构持有的长租房供给。”刘琳认为企业在住房租赁市场大有可为。在此背景之下，多家住房租赁企业都在探讨新模式下的企业发展方向和产品标准。其中，魔方生活服务集团CEO柳佳认为，租赁住房企业发展应当注重科技创新，同时也应当注重增值服务，并细致到为客户提供情绪价值。
不过，乐乎公寓创始人CEO罗意对《华夏时报》记者表示，近期住房租赁市场行情相比年前好了不少，但是业务净增长很慢，有很多人进来，也有很多人走，市场处于温吞的状态。整个行业同质化竞争严重，很“卷”。彼时，乐乎公寓躲过了一些“雷”，但发现再往下走，竞争乏力。
对于行业的“卷”，客逸家董事长兼CEO刘翔认为，短期内，在产品问题上过多地去“卷”是一种无谓地抵抗。现在正处于资产时代，市场还是相对的卖方市场，运营商在资产时代并没有尊严。在资产溢价增值逻辑里，运营方面下再大功夫也只是给自己营造在努力的假象。此前部分企业挣了钱，并非是依靠运营挣的。现在，运营商要去满足各种“没有尊严”的商业条件，最终挣不了多少钱，但是作为民营企业获取资金的成本又非常高。因此，期待给到国企的土地、资金政策也能给到民企。“非改住”（非住宅类房屋改建为保障性租赁住房）政策的落实，民企融资成本能够降低至3%，都将极大地提高民企进入住房租赁市场的积极性。
记者注意到，在民营企业“内卷”的同时，部分央企、国企也进入了住房租赁市场，并且显露出截然不同的“气质”。湖北省住房保障建设管理有限公司副总经理文家武指出，截至目前，湖北省住房保障建设管理有限公司在成立仅一年多的时间里，已经通过收购的方式持有在建保障性租赁住房约15000套，共计获批住房保障项目21个，发展迅猛。同时，金融方面也确实有比较大的优势，目前已经获得71亿元的信用融资，国开行、农商行、建行和工行、农行、交行都可以为其提供贷款，贷款的种类涉及资产购置贷款、装修贷、运营经营贷、股权贷款，平均融资成本为3%多一些，而且成本还有下降的趋势，部分租赁住房也将考虑发行REITs。
市场发展如何推进？
在行业“内卷”，民企和国企展现不同“气质”的情况下，住房租赁市场应该如何去发展？刘琳向《华夏时报》记者指出，现在保租房的政策是讲“谁投资谁租赁”，鼓励资本进入去建设持有房源，同时政策文件并没有指出哪些企业可以持有，并未强调国企和民企的差异。
在住房租赁市场上，民企应该如何找到自己的位置？对此，刘琳分析指出，保障性租赁住房产品原则就是小户型、低租金，更多是满足过渡性的住房需求，并不是可以一辈子居住的产品。而目前租赁市场也是以过渡性需求为主，除此以外其他需求很少。民营企业如果要想进到这个市场里，可能要做更细致的调研，更细致的产品设计，提供差异化的产品，关注更高端的、更长期的租赁产品，跟国有企业的产品错开。
对于差异化的产品策略，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真表示十分赞同。蔡真表示，具体来看也需要考虑到民企、国企市场占比多少的问题。长租房的租赁对象为新市民，有2-3亿人的市场，都由政府主要去做，政府的财政压力将很大，应该以市场为主。
而“市场主导”的观点也得到多个专家的支持，其中，清华大学建筑学院城市规划系副主任田莉指出，租赁住房发展不仅仅是住房的问题，也跟城市空间结构、城市通勤职住平衡密切相关。幸福通勤的距离是5公里以内，但是目前租赁住房很多建在五环以外甚至六环以外，这种量的增加意义不大，并不是有效供应。
“供地太偏远，成本回收难度很大，也让大多民企介入市场的意愿较低。首开、首创等国企也在做租赁住房，但是面临做不下去的情况。所以，政府应该放松条条框框，让市场来做，让民企与国企享受到同等的待遇，放松门槛让企业能够进来，提供各种层次的租赁产品。”田莉补充道。
具体到“非改居”，田莉认为，“非改居”涉及较多技术性问题，改起来具有较大的难度。我们可以借鉴国外伦敦等地规划管控放松的思路，允许减少规划审批的程序，重监管，让市场来为自己成本收益的决策负责。
除了角色的分配问题外，住房租赁市场的发展还有多方面的问题有待解决。浙江工业大学副校长虞晓芬指出，目前住房租赁市场发展面临三个方面的阻力，即住房租赁项目税收贡献少，地方政府积极性偏低，项目落地难；租售比偏低，项目投资回报率达不到合理的回报要求，重资产开发持有意愿低，风险大；租购不能同权，影响租住者获得感。
同时，上海市房地产科学研究院院长严荣指出，长租房发展正处于快速发展爬坡的时期，要注意防范发展陷阱：防范行业过度资本化，租赁住房应该服务于百姓，安居宜居，把长租房资金的回报作为首要目的属于本末倒置；防范客群加速士绅化，不能仅仅给高收入人群提供租住的空间，也应该兼顾低收入群体；防范规模区域巨型化，长租房单体的规模不断地增长，对社区的管理、项目的运营都会提出很大的挑战。
